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Quero vender uma casa e comprar outra. Meu marido terá direito?

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Pergunta do leitor: Tenho uma casa que comprei quando era solteira e depois que me casei quero vender para comprar outra. Meu marido terá direito a uma parte da nova casa, sendo que comprei com o dinheiro da outra?

Resposta de Samir Choaib, Helena Rippel Araújo e Laís Meinberg Siqueira*:

Em caso de divórcio o seu marido só terá direito ao imóvel caso vocês tenham adotado o regime da comunhão universal de bens. Nos demais regimes esse novo bem não integrará o acervo comum do casal por ser considerado um “bem particular”, pois foi adquirido com o produto da venda de outros bens particulares (por sub-rogação).

Portanto, se o casal tiver adotado, no casamento, o regime da comunhão parcial de bens (regime legal e mais comum), seu marido não terá direito ao novo imóvel que você comprar com o fruto da venda da casa adquirida antes do casamento, uma vez que, nesse regime, os bens particulares – adquiridos antes do casamento ou recebido por herança ou doação -, bem como aqueles adquiridos com o produto da venda de outros bens particulares (por sub-rogação), não integram o acervo comum do casal.

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Importante ressaltar a necessidade de se fazer prova documental da sub-rogação, em caso de divórcio litigioso. O procedimento é feito por meio de comprovação da movimentação financeira, da entrada e saída dos recursos provenientes da venda da primeira casa, para que não se alegue eventual confusão patrimonial. Também é recomendável que conste expressamente no instrumento de compra da nova casa, tanto no contrato quanto na escritura pública, a origem dos recursos “oriundos da venda do imóvel adquirido anteriormente ao casamento”.

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela PUC-SP. É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, responsável pela área de planejamento sucessório do escritório.

*Helena Rippel Araújo é advogada especialista em Estratégias Societárias, Sucessórias e Tributação pela GVLaw/SP. Pós-graduada em Direito de Família e Sucessões pela Escola Paulista de Magistratura de São Paulo. Atua no escritório nas áreas de Planejamento Sucessório e assessoria tributária às pessoas físicas.

*Laís Meinberg Siqueira é advogada formada pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Cursou Contabilidade Aplicada ao Direito pela GVLaw/SP e atualmente cursando pós-graduação em Direito Empresarial pela FGV. Atua no escritório nas áreas de Planejamento Sucessório e assessoria tributária às pessoas físicas.

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Fonte: direitonews

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Atraso na entrega do imóvel: é possível cumular lucros cessantes e cláusula penal moratória?

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A posição tradicional do STJ, por anos, era admitir a cumulação de cláusula penal moratória e indenização por lucros cessantes – vide AgRg no AREsp 847358/MG, julgado em 18/05/2017. Entendia-se que seria possível a cumulação, pois a cláusula penal teria “caráter moratório” e os lucros cessantes teriam natureza compensatória, o que evidenciaria a natureza distinta dos institutos. Assim, seria “possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória, enquanto esta tem natureza compensatória” (AgInt no AREsp 835184/DF, julgado em 16/05/2017).

Esse era um entendimento tão repetido que se poderia, sem exagero, ter havido a edição de um verbete de súmula.

Porém, isso mudou, ainda que não totalmente, após o julgamento do Tema 970, 25/06/2019. De fato, ao julgar o REsp 1.635.428/SC (Tema 970) em 25/06/2019, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

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Mas observem que foi utilizada a expressão “em regra”. O STJ não vedou a cumulação. A guinada jurisprudencial ocorreu, mas não de modo tão brusco como muitas decisões adotam ou afirmam. A tese do Tema 970 não pode ser aplicada de modo linear como se o STJ tivesse proibido a cumulação. Tudo dependerá do comparativo, a ser realizado no caso concreto, entre o valor da cláusula penal e o valor dos lucros cessantes (alugueis pelo tempo não usufruído no bem).

Ao interpretar essa decisão do STJ, podemos chegar às seguintes conclusões: i) se a cláusula penal tiver valor equivalente ao locativo (lucros cessantes), não haverá a cumulação dela com os lucros cessantes; ii) se o valor dela for aquém, poderá haver a cumulação.

Essa diferenciação deve ser realizada caso a caso.

De fato, não disse o STJ, ao contrário do que muitas decisões têm aplicado, que não mais haverá a referida cumulação. Depende de análise casuística.

O resultado da aplicação linear e apressada, eu diria, do Tema 970 já chegou ao STJ e a Corte já tem que realizar essas calibrações interpretativas. Em recente decisão da lavra do Min. Paulo de Tarso Sanseverino (AgInt no REsp 1798412/SE, julgado em 18/05/2020, DJe 21/05/2020), a Colenda Terceira Turma realizou as seguintes ponderações:

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1) Não se extrai da tese firmada em sede de repetitivos que nunca se tolerará a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, mas que, quando a cláusula corresponder ao locativo, não caberá lucros cessantes.

2) Caso não se tenha parâmetro a corroborar a referida equivalência, é correto remeter as partes à liquidação de sentença, estipulando-se, apenas, que a soma da cláusula penal moratória e dos lucros cessantes nunca poderá superar o valor equivalente ao locativo do imóvel, sendo este o limitador.

Como dissemos, ao contrário do que algumas decisões aplicam, o Superior Tribunal de Justiça não chegou à conclusão, no Tema 970, que nunca mais haverá a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal. Tudo variará conforme o caso.

Escrito por Rodrigo Leite
Mestre em Direito Constitucional, Autor, Assessor no TJRN e conteudista do SupremoTV.

Fonte: direitonews

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